Отвечаем на Ваши вопросы

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Вопрос: Как правильно оформить сделку по продаже квартиры, если доля в ней принадлежит несовершеннолетнему ребенку?

Ответ: Законодательством РФ установлено, что несовершеннолетние дети имеют право быть собственником квартиры или иного жилья. Продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети, а также, если они в ней прописаны, сложнее, чем обычно, так как для совершения сделки требуется соблюдение определенных условий.

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, органы опеки должны дать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних. Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны). Положение детей не должно ухудшаться – это золотое правило для любых сделок. Имущества ребенка не должно становиться меньше: нельзя продать трехкомнатную и купить двухкомнатную квартиру, а оставшиеся деньги потратить на отпуск. Органы опеки не разрешат такую сделку. В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью.

Для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры также должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной. Если ребенок является собственником жилья, которое предполагается продать, площадь и стоимость нового жилья, оформляемые на имя ребенка, не должны быть меньше текущих значений. Например, если продается двухкомнатная квартира площадью 48 кв. метров, где на долю ребенка приходилось 1/3 площади, а покупается однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров, то в новом жилье ребенку должно быть выделено ½ площади. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться. Новое место жительства должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным нормативам. На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно. При продаже доли ребенка, его нельзя оставить без жилья. Если даже не планируется покупка нового жилья, несовершеннолетнему должна быть выделена равноценная доля собственности в любом другом месте (например, у родителей имеется иная недвижимость, или бабушка и дедушка могут дать согласие на оформление доли собственности на ребенка в своей квартире). Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Федеральный закон РФ от 02.06.2016 №172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" значительно расширил круг полномочий нотариусов, сделав их  обязательным участником сделки по купле – продаже доли в квартире.  На нотариуса  возложена обязанность - обеспечить полную законность продажи доли в квартире и обеспечить соблюдение гражданских прав, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована, более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Процесс оформления документов о продаже начинается с получения разрешений от нотариуса и органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка. Статья 61 СК РФ гласит о том, что в Российской Федерации родители несут равные обязанности по содержанию и воспитанию совместных детей, а также обладают равными правами. Как следствие, продажа доли несовершеннолетнего в квартире потребует согласия, как матери, так и отца. Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешений. В случае если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его местонахождении никому неизвестно, то дело переводится в суд.

Отдел опеки и попечительства изучает представленные документы, сравнивает прежние и новые условия проживания несовершеннолетних и при отсутствии нареканий выдает разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

Необходимо помнить о том, что органы опеки имеют право не дать разрешение на продажу квартиры в следующих случаях:

- если квартира покупается в рассрочку и одновременно продаются все квартиры в собственности;

- если сделка является продажей и дарением одновременно;

- если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);

- если приобретаемое жилище существенно меньше продаваемого по квадратуре;

- если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;

- если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Таким образом, просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Ребенок может сам продать свою долю и распорядиться своим недвижимым имуществом в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

- при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);

- при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Тогда ребенок, признанный полностью дееспособным, приобретает к уже имеющемуся с рождения праву владения дополнительно и право распоряжения.

Увольнение работников при ликвидации организации

Вопрос: Каковы особенности увольнения работников в связи с ликвидацией организации?

Ответ: Согласно пункту 1 части 1 и части 6 ст. 81 Трудового кодекса РФ: трудовой договор, может быть, расторгнут работодателем в случаях ликвидации организации либо прекращения деятельности индивидуальным предпринимателем. В связи с ликвидацией организации увольнению подлежат все работники, в том числе беременные женщины, работники с маленькими детьми, работники, находящиеся в отпусках и в период временной нетрудоспособности. Таким образом, запрет на их увольнение в период временного отсутствия на работе (установленный для других случаев) не действует, если речь идет именно о ликвидации организации. Главное, чтобы ликвидация была реальной, так как при мнимой ликвидации работник имеет право восстановиться на работе.

Уведомление работников об увольнении в связи с ликвидацией организации производится персонально и под подпись не менее чем за два месяца до увольнения (часть 2 ст.180 ТК РФ). Если работник отказывается ставить подпись об ознакомлении с уведомлением, работодатель имеет право в присутствии не менее трех свидетелей составить акт об этом. Такой документ будет являться подтверждением того, что работник своевременно уведомлен о предстоящем увольнении. В случае, когда работник отсутствует на работе, например, находится в отпуске по уходу за ребенком, уведомление может быть направлено по почте, так как законом это не запрещено и также будет являться подтверждающим документом о том, что работника уведомили о предстоящем увольнении. Датой увольнения работника в случае ликвидации организации будет являться дата истечения срока предупреждения об увольнении. Если на момент увольнения в связи с ликвидацией организации работник все еще находится на больничном, назначение и выплата ему пособий по временной нетрудоспособности производится территориальным органом Фонда социального страхования.

При расторжении трудового договора в связи с ликвидацией организации увольняемому работнику выплачивается выходное пособие в размере среднего месячного заработка, а также за ним сохраняется средний месячный заработок на период трудоустройства, но не свыше двух месяцев со дня увольнения (с зачетом выходного пособия). В исключительных случаях средний месячный заработок сохраняется за уволенным работником в течение третьего месяца со дня увольнения, при условии, если работник обратился в службу занятости в течение двух недель после увольнения и не был ими трудоустроен. На основании решения (справки) службы занятости ему будет выплачено пособие за третий месяц.

Об индексации пенсии работающим пенсионерам

Вопрос: К Уполномоченному по правам человека в ЕАО поступают вопросы об индексации пенсий работающим пенсионерам. В настоящее время такая индексация этой категории не проводится, а лишь размер пенсии увеличивается один раз в год с учетом размера страховых взносов работодателя.

Ответ: Данный вопрос внесен в проект поправок к Конституции Российской Федерации, голосование по которым состоится 1 июля 2020 года.

Законом о поправке к Конституции РФ, который вынесен на общероссийское голосование, п. 6 ст. 75 основного закона предлагается в следующей редакции:

«В Российской Федерации формируется система пенсионного обеспечения граждан на основе принципов всеобщности, справедливости и солидарности поколений и поддерживается ее эффективное функционирование, а также осуществляется индексация пенсий не реже одного раза в год в порядке, установленном федеральным законом».

Данная поправка гарантирует стабильность в увеличении пенсии данной категории граждан. Тем самым восстанавливается справедливость, что отвечает интересам работающих пенсионеров.

Оформление прекращения алиментных обязательств и вступление в наследство умершего должника.

Вопрос: Как правильно оформить прекращение выплаты алиментов умершего должника? Что влечет за собой вступление в наследство умершего гражданина?

 Ответ: Статья 120 СК РФ предусматривает, что обязательство по алиментам прекращается в связи со смертью одной из сторон алиментных отношений. С момента смерти должника алиментные обязательства по ежемесячным выплатам прекращаются. Это естественно – нет должника, а значит, нет у него ни перед кем никаких обязанностей. В этом случае, первое, что нужно сделать, это поставить в известность судебных приставов о данном факте во избежание следующего начисления платежей и образования долга.

Алименты - неразрывно связаны с личностью человека, они не наследуется. Однако, если ко дню смерти лица, платившего алименты, за ним накопилась задолженность, в том числе неустойка по алиментам, эти суммы переходят к его наследникам, при условии, принятия ими наследства.

В статье 1112 ГК РФ говорится, что в процессе наследования к наследнику от наследодателя переходит имущество, имущественные права и обязанности. Наследство в понимании простого гражданина всегда представляется безвозмездным получением крупной денежной суммы и дорогостоящего имущества от умершего родственника или знакомого. Однако не всегда перспектива наследования является столь безоблачной. По нормам действующего законодательства наследники наследуют не только деньги, квартиры и автомобили, но и долги наследодателя. В статье 1175 ГК РФ «Ответственность наследников по долгам наследодателя» закреплены те категории обязательств, которые могут быть переданы по наследству другим людям. Наследники отвечают по долгам наследодателя по закону и по завещанию в пределах стоимости наследуемой ими собственности. По общим правилам подлежат наследованию следующие виды долгов: кредиты; долги перед физическими лицами; договорные долги; долги за коммунальные услуги; обязательства перед налоговыми службами; пени, штрафы и неустойки, начисленные при жизни наследодателя. Если наследник принял наследство умершего родственника, он вынужден погашать и его долги.

Таким образом, при вступлении в права наследования надо хорошо подумать над тем, а нужно ли вступать в наследство и какие риски могут возникнуть при этом для наследников?

Вопрос: Может ли Уполномоченный по правам человека помочь изменить приговор суда, либо отменить его решение?

Ответ: Подобные вопросы часто задают граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, а также их родственники и близкие. Разъясняю действующие нормы законодательства по данному вопросу.

Порядок отмены вынесенного судом приговора детально регламентирует Уголовно – процессуальный кодекс Российской Федерации - УПК РФ. Другого порядка обжалования приговоров и решений судов нет. Кроме этого, УПК РФ устанавливает исчерпывающий перечень субъектов, имеющих право на обжалование вынесенного судом приговора. Региональный Уполномоченный по правам человека не входит в данный перечень, что лишает его права обжаловать судебные решения и приговоры.

Компетенция Уполномоченного по правам человека в ЕАО определена Законом ЕАО № 822-ОЗ от 27.10.2010 г., в частности, ч. 9 ст. 13 указанного закона указывает, что Уполномоченный не вправе принимать решения, относящиеся к компетенции государственных и муниципальных органов, обеспечивающих защиту и восстановление нарушенных прав граждан.