Официальный портал органов государственной власти Еврейской автономной области

Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ)

Нормативные документы

Постановление правительства ЕАО от 08.04.2008 № 91-ПП "О создании на территории Еврейской автономной области благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья"


Перечень нормативных правовых актов Еврейской автономной области, обеспечивающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (скачать xls-файл, 33 кб);

Перечень нормативных правовых актов муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, обеспечивающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (скачать xls-файл, 36 кб);

Перечень нормативных правовых актов муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области, обеспечивающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (скачать xls-файл, 36 кб);

Перечень нормативных правовых актов муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области, обеспечивающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (скачать файл, 36 кб);

Перечень нормативных правовых актов муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области, обеспечивающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (скачать xls-файл, 37 кб);

Перечень нормативных правовых актов муниципального образования "Биробиджанский муниципальный район" Еврейской автономной области, обеспечивающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (скачать xls-файл, 35 кб);

Перечень нормативных правовых актов муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" Еврейской автономной области, обеспечивающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья (скачать xls-файл, 40 кб).


Информация об изменениях в Жилищном кодексе Российской Федерации

Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (статья 8) внесены следующие изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации:

1. В соответствие с частью 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищества собственников жилья до 1 марта 2012 года обязаны представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации заверенные председателями товариществ собственников жилья копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ.

2. До 1 марта 2013 года уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), обязаны проверить правомерность принятия решений о создании товариществ собственников жилья, решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации указанные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации.

3. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, предпринимательскую деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в трехмесячный срок после дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязаны уведомить уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации о начале осуществления соответствующих видов предпринимательской деятельности.


Виды договоров, заключаемых товариществом собственников жилья, права и обязанности ТСЖ

Одна из главных целей преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации – увеличение роли собственников квартир в решении вопроса содержания и обслуживания многоквартирного жилого дома.

Основное условие достижения данной цели – инициатива и разумная активность самих собственников жилья. Принципы управления многоквартирными жилыми домами в соответствии на Жилищном кодексе РФ (статья 161):

  • создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  • надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  • решение вопросов пользования указанным имуществом;
  • предоставление коммунальных услуг гражданам.

Виды договоров ТСЖ

Эффективность деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) во многом зависит от взаимоотношений с организациями и частными лицами, привлекаемыми ТСЖ к деятельности по предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (МКД), надлежащему содержание общего имущества в МКД, обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решение вопросов пользования общего имущества в многоквартирном доме.

Как любое юридическое лицо ТСЖ оформляет свои соглашения и закрепляет устанавливаемые взаимоотношения в виде договоров. Совокупность договоров, заключаемых ТСЖ при осуществлении своей деятельности, образует систему договоров ТСЖ.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации ТСЖ заключает следующие договоры:

  • на поставку коммунальных ресурсов;
  • на управление многоквартирным домом;
  • на эксплуатацию многоквартирного дома;
  • о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
  • об эксплуатации лифтов;
  • об эксплуатации внутридомовой системы газоснабжения;
  • прочие договоры.

Порядок заключения договоров определяется нормами гражданского законодательства Российской Федерации, а также рядом нормативных документов технического характера. Коммунальными услугам является деятельность лиц, как юридических, так и физических, по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Порядок предоставления коммунальных услуг утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

Поставка коммунальных ресурсов осуществляются на основании договора, относящегося к публичным договорам (статья 426, статьи 539-548 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, в Российской Федерации действуют Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации (МДС 40-1.2000), утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.99 № 167 "Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации". Указанные Правила содержат некоторые уточняющие положения, касающиеся заключения договоров на отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод. Это регулирование правоотношений техническими нормами.

Права и обязанности ТСЖ

Товарищество собственников жилья вправе:

  • заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также другие расходы;
  • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в общем имуществе;
  • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
  • пользоваться предоставляемыми банками кредитами.

Помимо этого, если это не нарушает законные права и интересы собственников, товарищество может:

  • предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  • в соответствии с законодательством надстраивать или перестраивать часть общего имущества в доме;
  • получать в пользование или в общую долевую собственность собственников квартир в доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведение хозяйственных и иных построек и их эксплуатацию;
  • осуществлять от имени и за счет собственников помещений в доме застройку прилегающих к дому земельных участков.

Обязанности товарищества собственников жилья:

  • заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;
  • поддерживать общее имущество в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
  • обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе;
  • обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и т. д.

Если собственники помещений не исполняют своих обязанностей по участию в общих расходах, товарищество имеет право принудительно затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке. Кроме того, ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения собственником обязательств по уплате взносов и оплате иных расходов.


Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства
и преимущества создания товариществ собственников жилья в многоквартирных домах

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать один из предусмотренных статьей 161 ЖК РФ способов управления многоквартирными домами.

С одной стороны нам дают свободу выбора, с другой стороны – не все знают, как этой свободой воспользоваться.

Итак, начнем с самого начала. Вы только что купили новую квартиру или приватизировали квартиру, в которой давным-давно живете, оформили все необходимые документы и теперь она по праву ваша. Что делать дальше?

Будьте готовы к тому, что теперь вы владелец, и никто не вправе вам навязывать тех людей или те организации по содержанию дома, которые плохо работают, или которые требуют за свои услуги слишком большую плату. Теперь вы вправе выбирать их сами.

Есть такая хорошая русская поговорка – один в поле не воин. На сегодняшний день товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ нам видится одним из лучших вариантов управления многоквартирным домом. ТСЖ является некоммерческой организацией, созданной при добровольном объединении собственников помещений в многоквартирном доме. А теперь попытаемся разобраться, что же это такое и как это товарищество создать у вас в доме.

В вашем доме, как и в любом из домов, всегда найдется один или несколько инициативных людей. Из таких людей образуется инициативная группа, которая в дальнейшем может быть преобразована в костяк вашего товарищества. Инициативная группа разрабатывает проект устава товарищества вашего дома. Кстати, в состав одного товарищества могут войти и несколько домов. Их количество ничем не ограничено. Но в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. ТСЖ может быть также создано и в еще строящемся доме лицами, которым в будущем будут принадлежать помещения в доме.

Проект устава (форма 1) не обязательно разрабатывать с нуля. Типовой устав товарищества собственников жилья можно найти. Одновременно с подготовкой проекта устава необходимо составить списки будущих членов ТСЖ. Надо помнить, что членами ТСЖ по определению могут быть только собственники помещений в доме. Наниматели помещений в ТСЖ приняты быть не могут и право голоса не имеют. Такие списки могут быть составлены путем обхода квартир. Можно вывесить объявление на видном месте в доме с координатами (номера телефонов, квартир) членов инициативной группы или одного ответственного лица.

Таким образом, выяснив, что больше половины квартир дома находится в частной собственности граждан, можно переходить к следующей стадии – подготовке общего собрания собственников.

Что еще надо знать и помнить – очень часто или почти всегда часть квартир в доме принадлежит муниципалитету, которые он по договорам социального найма предоставляет гражданам. В данном случае муниципалитет выступает как частник, которому принадлежит доля квартир в доме, и пропорционально своей доле муниципалитет имеет количество голосов. Если в доме более 50 процентов квартир муниципальных, то и жилищно-коммунальную политику в этом доме будет определять муниципалитет, имеющий большинство голосов.

Итак, идем дальше. Сообщение об общем собрании (форма 2) необходимо довести до сведения всех собственников помещений в доме. Это опять же можно сделать путем поквартирного обхода, размещения письменного объявления, опустив листовки с объявлением о собрании в почтовые ящики, либо использовать все варианты одновременно.

Что необходимо обязательно указать в объявлении о предстоящем общем собрании – это: тему собрания, дату и время проведения, место проведения. Далее проводится общее собрание собственников, на котором выбирается способ управления многоквартирным домом с фиксированием результатов голосования (форма 3, форма 4).

Допускается проведение общего собрания собственников путем заочного голосования. Для этого необходимо путем поквартирного обхода, или через почтовые ящики, или иным образом довести до всех собственников помещений в доме повестку собрания с конкретными вопросами (форма 5), по которым необходимо будет проголосовать. Напротив каждого вопроса как в избирательном бюллетене необходимо поместить три варианта ответа: "За", "Против", "Воздержался" (форма 6). При заочной форме голосования, чтобы избежать возможных подтасовок и разборок впоследствии, необходимо на бюллетене указывать фамилию проголосовавшего собственника (форма 7).

Далее наступает самый важный момент – это подсчет голосов. Решение о создании товарищества собственников жилья в вашем доме или группе домов должно быть принято большинством голосов от числа всех собственников жилых помещений в доме (домах). Что еще необходимо помнить при подсчете голосов. Количество голосов у каждого собственника может быть разное. Это определяется долей его площади от общей площади многоквартирного дома. Чем больше площади в доме принадлежит собственнику, тем больше у него голосов.

Итак, решение о создании ТСЖ принято. На этом же собрании необходимо: утвердить Устав товарищества собственников жилья; избрать членов правления ТСЖ; избрать ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ; официально поручить одному из членов ТСЖ осуществить регистрацию ТСЖ во всех государственных органах в соответствии с действующим законодательством.

Что здесь надо помнить – правление ТСЖ должно быть негромоздким и в тоже время работоспособным. Оптимальный вариант – это от трех до пяти человек. Никто не запрещает в дальнейшем на общем собрании товарищества принять решение о сокращении или увеличении числа членов правления. Это всё в ваших руках.

Следующий этап – это выборы председателя правления товарищества. Председателя из своего числа выбирает правление, но не запрещено выбрать председателя и на общем собрании. Председатель правления ТСЖ – это безусловно ключевая фигура. Желательно, чтобы это был освобожденный человек, то есть нигде больше не работал. Но куда важнее, чтобы это был умный, грамотный, инициативный, имеющий определенные связи, определенное образование человек, разбирающийся и в бухгалтерии, и в экономике, и в ЖКХ. При этом он должен быть доступным людям и просто нормальным человеком.

Важным этапом является заключение договоров на предоставление коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, техническое и санитарное обслуживание дома – вывоз мусора и уборка дома и прилегающей территории, обслуживание антенного хозяйства, работа радиоточек и т.д.). Это может быть самое главное, ради чего и создавалось товарищество собственников жилья. Теперь у вас есть свобода выбора организаций-поставщиков коммунальных услуг. Кто вам будет ремонтировать текущий унитаз или кран на кухне, кто будет чистить лестничные клетки, и убирать зимой снег у подъезда, кто вам будет проводить ремонт в доме и вывозить мусор и главное за сколько – это вы теперь решаете сами и контролируете качество услуг тоже сами. Расплачиваясь с поставщиками коммунальных услуг строго по счетчикам, вы также можете сэкономить значительные средства.

Следовательно, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья является способом управления, наиболее полно отвечающим интересам собственников помещений, позволяющим им активно участвовать в процессе управления своим домом.

В связи с вышеизложенным, можно выделить следующие основные преимущества управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья:

  • члены ТСЖ сами управляют своим домом через органы управления ТСЖ;
  • объединение собственников в ТСЖ позволяет более эффективно отстаивать их права, являясь юридическим лицом, ТСЖ обязано представлять интересы собственников помещений и членов ТСЖ в органах государственной власти, суде, в отношениях с иными юридическими лицами;
  • все платежи собственников помещений и доходы от использования общего имущества поступают на расчетный счет ТСЖ и расходуются на содержание и ремонт дома;
  • члены ТСЖ самостоятельно контролируют финансово-хозяйственную деятельность товарищества с помощью ревизионной комиссии;
  • члены ТСЖ имеют право выбрать обслуживающую или управляющую организацию, которую могут сменить в случае некачественного обслуживания дома;
  • товарищество имеет право сдавать в аренду и передавать в пользование общее имущество дома и самостоятельно расходовать полученный в результате этого доход;
  • любой член ТСЖ может быть избран членом правления и председателем ТСЖ;
  • правление и председатель ТСЖ подотчетны общему собранию членов ТСЖ и должны переизбираться каждые два года.

Примерная документация по организации товариществ собственников жилья:

  1. Примерный устав товарищества собственников жилья (форма 1)
  2. Сообщение о проведении общего собрания (форма 2)
  3. Лист регистрации собственников помещений, участвующих в общем собрании (форма 3)
  4. Протокол общего собрания в форме совместного присутствия собственников помещений (форма 4)
  5. Сообщение о проведении общего собрания в форме заочного голосования (форма 5)
  6. Решение по выбору способа управления многоквартирным домом (форма 6)
  7. Протокол общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме (форма 7)
  8. Примерное положение о контрольно-ревизионной группе товарищества собственников жилья (форма 8)
  9. Перечень технической документации на многоквартирный дом (форма 9)

Ценообразование в сфере жилищно-коммунальных услуг (скачать файл, 105 кб)

Информация о формировании положительного отношения населения к реформе жилищно-коммунального хозяйства и ответственного отношения населения к приобретению статуса собственников жилья на территории Еврейской автономной области (скачать файл, 420 кб) (дата размещения информации: 08.08.2011)

Информация о многоквартирных домах, управляемых ТСЖ (скачать xls-файл, 173 кб)

Сайт Государственной корпорации -
Фонда содействия реформированию ЖКХ


Информация предоставлена управлением ЖКХ правительства ЕАО.
Дата обновления информации: 21.12.2011.