Официальный портал органов государственной власти Еврейской автономной области

Школа управления для собственников многоквартирных домов

Как порой тяжело донести до собственника квартиры в многоквартирном доме мысль об его обязанности по содержанию и ремонту общего имущества такого дома.

Хотя, если мы являемся собственниками другого имущества, например, гаража или автомобиля, то обязанности по их покраске, уборке, обслуживанию и выполнению других работ в целях сохранности этого имущества, воспринимаем как "должное". Но ведь все эти работы и есть "содержание и ремонт" имущества.

Эти понятия применяются и для такого объекта, как многоквартирный дом. Только собственников помещений в многоквартирном доме может быть несколько.

Постараемся шаг за шагом помочь Вам управлять многоквартирным домом.

Кому могут принадлежать помещения в многоквартирном доме? Что является общим имуществом собственников такого дома?

Помещения в многоквартирном доме могут принадлежать:

  • гражданам – частный жилищный фонд;
  • юридическим лицам - частный жилищный фонд;
  • Российской Федерации – государственный жилищный фонд;
  • субъектам РФ, например, Еврейской автономной области - государственный жилищный фонд;
  • органам местного самоуправления, например, муниципальным образованиям городов, поселений или сел – муниципальный жилищный фонд.

Согласно главы 6 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений (жилого (и)или нежилого) в многоквартирном доме принадлежит доля (т.е. часть) общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

1) помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иных помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыш, ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного помещения;

4) земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

ЗНАЙТЕ! Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.


Управляющие компании не подчиняются напрямую государственным и муниципальным органам. Как можно получить информацию от управляющей организации о ее деятельности. Кто может их проконтролировать?

Статьей 161 Жилищного кодекса РФ и постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в т. ч. ТСЖ (ЖСК), осуществляющих управление многоквартирными домами, установлена обязанность по обеспечению свободного доступа к информации о своей деятельности.

В соответствии с вышеупомянутым Стандартом управляющая организация, ТСЖ обязана в 20-дневный срок со дня поступления письменного запроса от потребителя предоставить информацию посредством направления (в письменной форме) а адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации. Перечень информации утвержден тем же Стандартом.

Также следует отметить, что если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация, ТСЖ вправе не раскрывая информацию, сообщить адрес сайта или печатного издания, где размещена информация.

В сети интернет информация должна быть размещена:

  • на сайте www.reformagkh.ru;
  • на сайте государственной жилищной инспекции области  (www.eao.ru/?p=682) или  на сайте управляющей организации или ТСЖ.

Контролируют деятельность управляющих организаций органы прокуратуры, государственная жилищная инспекция и органы местного самоуправления.

Органы местного самоуправления наделены полномочиями по муниципальному жилищному контролю. В области принят закон. Органы муниципального жилищного контроля обязаны проводить проверки управляющих организаций по обращениям граждан и принимать соответствующие меры, предоставлять гражданам информацию о ценах и тарифах на работы и услуги, о муниципальных программах в сфере ЖКХ и др.

В настоящее время в первую очередь от активности потребителей (жителей) и их знаний о своих жилищных правах и обязанностях зависит – насколько полно будет раскрыта информация о деятельности управляющих организаций. Граждане не всегда помнят, что основным органом управления многоквартирным домом является ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ собственников жилья.

В помощь потребителям создается на территории области Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ, который возглавляет Докаш Галина Михайловна.

Каким образом дом признается аварийным и подлежащим сносу?

Вопрос о признании многоквартирного дома аварийным решается межведомственной комиссией, сформированной в муниципальном образовании в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции.

Комиссия рассматривает вопрос о соответствии дома установленным требованиям исключительно на основании заявления собственника или нанимателя жилого помещения либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора (например, государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор, пожарные службы).

К заявлению собственник или наниматель представляет в комиссию нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение и план жилого помещения с его техническим паспортом. По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

Если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа.

Комиссия изучает представленные документы, определяет перечень дополнительных документов (это могут быть заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим или не соответствующим установленным требованиям; определяет состав привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций. Помимо этого в обязательном порядке истребуется заключение специализированной организации о результатах обследования многоквартирного дома.

При необходимости комиссия проводит осмотр дома, после чего принимается одно из следующих решений:

  • о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
  • о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
  • о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
  • о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
  • о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Для принятия окончательного решения комиссии отводится 30 дней.

Жилой дом признается аварийными в случае, если его техническое состояние определяется как состояние крайней степени непригодности (грозит обрушением и представляет угрозу для проживания граждан).

В случае признания жилого дома непригодным для проживания по причине аварийного состояния муниципальное образование принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании дома, сроках отселения граждан.

Комиссия в 5-дневный срок направляет по 1 экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю.

Правовые последствия признания дома аварийным и подлежащим сносу  зависят от того, на каком основании граждане занимали жилые помещения.

Граждане, занимавшие жилые помещения по договорам социального найма, подлежат выселению. Договоры социального найма подлежат расторжению. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, в случае сноса дома производится с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.

Иначе решается вопрос в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В случае признания аварийным многоквартирного дома к собственникам помещений в этом доме предъявляется требование о сносе дома в разумный срок. Если в этот срок снос дома не осуществлен, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежат изъятию жилые помещения в доме, принадлежащие гражданам на праве собственности.


Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме по выбору новой управляющей организации?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - это орган управления общим имуществом в многоквартирном доме, к компетенции которого относится Выбор способа управления многоквартирным домом (ст.44 ЖК РФ):

Решение принимается если проголосовало не менее ½ голосов собственников  участвующих на собрании.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. (ст.45 ЖК РФ)

Кворум- это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.(ст.45 ЖК РФ)

Обращаем внимание, что выбрать новую управляющую организацию возможно в случае, если:

1 путь. Договор управления может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений если заканчивается срок действия договора. (ч.8.1, 8.2 ст.162 ЖК РФ).

Если истекает срок договора управления многоквартирным домом (например: договор заключен на один год, дата заключения договора 02.06.2012 срок окончания действия договора 01.06.2013, следовательно, собственники до окончания срока действия (например, за месяц, если иное не установлено договором) направляют в УО уведомление о расторжении договора управления и 02.06.2013 этот договор считается расторгнутым.

Если, Вы не направили уведомление о прекращении договора управления, то действие такого договора считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 

Это самый простой способ расторжения договора управления и нет необходимости обосновывать свое желание расторгнуть договор, что-либо доказывать управляющей организации.

2 путь. Достигнуто соглашение между сторонами (одна сторона - собственники дома предлагают расторгнуть договор, другая – управляющая организация соглашается).

3 путь. Нет согласия между сторонами, какой бы вариант не был выбран: если одна из сторон препятствует расторжению договора, не избежать разбирательства в суде.

4 путь. Согласно пп. 8.2 п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Последовательность организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Этапы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Шаг 1. Сообщение собственникам помещений о проведении общего собрания в многоквартирном доме. (ст.45 ЖК РФ)

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

 В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:

  • заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;
  • вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;
  • либо размещено в помещении данного дома, определенном решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1)  сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4)  повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Шаг 2. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. (ст.45, 47 ЖК РФ)

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Собственником в соответствии с  гражданским законодательством является лицо, которому  принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (ст.185 ГК РФ) или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Граждане, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, собственниками данного жилого помещения не являются, поэтому участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принимают. Собственниками таких жилых помещений является орган местного самоуправления.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводится в различных формах. От формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме зависит способ оформления решения общего собрания.

Очная форма общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Заочная форма общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Присутствие собственников для обсуждения вопросов и голосования, правомочно (кворум) если приняли участие собственники или их представители, обладающие более, чем 50­ процентов голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом, в порядке установленном общим собранием собственников в данном доме. (ст.45 ЖК РФ)

Без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме.

Заочное голосование (передача в установленное место или по определенному адресу оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) допускается только случае:

- если при проведении общего собрания собственников помещений путем их совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое собрание не имело кворума (не было обеспечено присутствие собственников, владеющих более чем 50% голосов от общего числа голосов) и по повестке дня, вынесенной ранее на это несостоявшееся собрание. Оформляется решениями каждого собственника  помещений в многоквартирном доме и протоколом, в порядке установленном  общим собранием собственников помещений в данном доме. (ст.47 ЖК РФ)

Шаг 3. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.(ст.46 ЖК РФ)

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам:

  • не включенным в повестку дня данного собрания;
  • не вправе изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Обжалование решений, принятых на ОС собственников жилых помещений в многоквартирном доме.(ст.46 ЖК РФ)

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.


Порядок информирования о смене способа управления многоквартирным домом

В соответствии с п. 18 "Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (далее МКД) решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления ТСЖ или кооператива - в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким МКД, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ (государственную жилищную инспекцию ЕАО) уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.


Выдача, срок действия, аннулирование и сохранение лицензии на право управления многоквартирными домами

С 01.05.2015 деятельность по управлению многоквартирными домами (далее МКД) на территории ЕАО смогутосуществлять только те организации, которые получат лицензию.

Срок действия лицензии неограничен, но действовать она можеттолько на территории области

Выдавать лицензии, а также осуществлять лицензионный контроль поручено органам государственного жилищного надзора. Лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД выдается после установления факта соблюдения соискателем лицензии лицензионных требований.

Согласно ч. 5 ст. 198 ЖК РФ, сведения о МКД исключаются из реестра лицензий субъекта РФ, в случае если в течение года лицензиат и (или) должностное его лицо были привлечены судом 2 и более раза к административной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания органа государственного жилищного надзора в отношении МКД, что подразумевает прекращение деятельности по управлению таким домом.

В случае исключения 15% МКД, находящихся в управлении управляющей организации, из реестра лицензий субъекта РФ управляющая организация лишается лицензии по решению суда.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 7 ст. 198 ЖК РФ собственники вправе принять на общем собрании собственников помещений в МКД решение о продолжении осуществления организацией деятельности по управлению их домом. Принять такое решение они могут в течение 2-х месяцев со дня их надлежащего информирования о наличии оснований для исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ.


Информация предоставлена государственной жилищной инспекцией ЕАО
Дата обновления информации: 02.06.2015